De local a vivienda en San Fernando de Henares.

El Pleno aprobó un criterio que permite a los locales transformados en vivienda mantener un acceso directo e independiente desde la vía pública en ámbitos con ordenanza residencial. El acuerdo razona que ello no altera por sí solo la tipología multifamiliar. Todas las demás condiciones técnicas y urbanísticas siguen siendo exigibles.

El número de viviendas por manzana del anejo de ZU-R4 se interpreta como orientativo cuando la actuación no aumenta la edificabilidad máxima. Esto permite estudiar varias viviendas, pero no acredita que cualquier división sea viable ni elimina las condiciones de habitabilidad, accesibilidad, seguridad y planeamiento. El documento no establece 50 m² como mínimo: esa cifra aparece sólo en una estimación del potencial de transformación.

El acuerdo excluye de su flexibilización los locales con fachada o acceso a 19 ejes de especial protección comercial. Incluyen Montserrat, Gonzalo de Córdoba, Libertad, Madrid, José Alix, Comercio, Fernando VI, Ventura de Argumosa, Constitución, Paños, España, carretera de Mejorada, Tierno Galván, Ondarreta, Zarauz, Algorta, Coslada y tramos de Nazario Calonge y Rafael Sánchez Ferlosio. Debe localizarse la dirección en el plano; la exclusión de este criterio no se presenta como una prohibición universal de cualquier actuación.

Para vivienda multifamiliar libre, el PGOU exige cocina, estar-comedor, dormitorio doble o dos individuales y aseo accesible sin atravesar cocina o dormitorio. Fija mínimos por piezas: dormitorio individual 6 m², doble 10 m², cocina 7 m², aseo 1,5 m² y baño 3 m²; estar de 14, 16, 18 o 20 m² según tenga uno, dos, tres o cuatro dormitorios. El estar-cocina-comedor integrado exige 20 m² para uno o dos dormitorios y 24 m² para tres o cuatro. No se ofrece un mínimo útil global obtenido sumando estas piezas. Se prohíben viviendas en sótanos, semisótanos y patios; la planta baja debe estar admitida por la ordenanza de zona.

La altura libre mínima de vivienda multifamiliar libre es 2,50 m, con 2,30 m para baños y cocinas y 2,20 m para pasillos. Se exigen al menos 3 m de fachada correspondiente a piezas habitables hacia vía pública, patio central de manzana o espacio libre de bloques aislados. Las piezas habitables tienen luz y ventilación natural directa; baños y aseos admiten ventilación no directa. El PGOU exige huecos equivalentes al menos a 1/8 y contempla además la condición de vivienda exterior y las dimensiones de patios.

El PGOU define por separado planta baja, sótano y semisótano; debe comprobarse la posición del local respecto al terreno y la acera. La vivienda debe ser exterior conforme a X.9.3.2.14–15. Para patios interiores, el art. VI.3 establece dimensiones según altura y piezas a las que sirven, con mínimo general de 3 m de diámetro y 12 m² de superficie. No basta con que el local disponga de cualquier patio.

La regla general de vivienda multifamiliar prevé una plaza por vivienda en suelo urbano; en suelo urbanizable, 1,5 plazas por vivienda y al menos una en la parcela del edificio. El art. VII.15 contiene exenciones por fondo de solar inferior a 10 m y, si se necesitan seis plazas o menos, por solar de hasta 250 m² o fachada de hasta 8 m. También contempla exenciones municipales justificadas por accesibilidad, forma, suelo o impacto urbano, y determinados frentes exclusivamente peatonales. Su aplicación al inmueble se comprueba con Urbanismo, sin exigir automáticamente una plaza en todos los casos.

La ficha municipal de cambio de uso señala que las obras de adaptación suelen necesitar proyecto técnico y tramitarse como obra mayor. La solicitud de la obra debe indicar el cambio de uso. El título concreto depende de la intervención y de su protección: la página municipal diferencia licencia urbanística y declaración responsable, sin permitir tratar todos los casos como una única declaración.