ArquitecturaArquitectura para nuevas formas de habitar
De local a vivienda en Madrid.
Descubre qué pide tu municipio y cuéntanos cómo es tu local. Te ayudamos a estudiar sus posibilidades antes de dar el siguiente paso.
Consulta las fuentes y el estado de revisión de cada municipio.
Cada municipio tiene sus reglas.
Empieza por la ubicación. Las condiciones generales y las de tu parcela deben estudiarse juntas.
Ver los 24 municipios incluidos
El estado indica el alcance de la información publicada, no la viabilidad de un local. Puedes consultar cualquier municipio del directorio.
Requisitos en Madrid
Referencias verificadas · consulta 27/10/2026Referencias generales para vivienda ordinaria. Su aplicación exige revisar la parcela, el ámbito de planeamiento y las protecciones.
Superficie útil y distribución
La vivienda ordinaria tiene una referencia mínima de 40 m² útiles. El cómputo excluye terrazas, balcones, miradores, tendederos y espacios de altura inferior a 2,20 m. Además hay que justificar el programa y las dimensiones de las piezas.
NNUU, art. 7.3.4; compendio, pág. 260.Fachada, iluminación y ventilación
La condición general de vivienda exterior exige un frente superior a 3 m y una pieza con hueco a un espacio exterior admisible. Los huecos de iluminación deben alcanzar el 12 % de la superficie útil de cada pieza habitable. La ventilación requiere su propia justificación.
NNUU, arts. 7.3.3 y 7.3.8; págs. 259–260 y 265.Altura y posición respecto al terreno
Altura general de 2,50 m en piezas habitables salvo cocina; 2,20 m en cocina y piezas no habitables. Los descuelgues aislados de estructura o instalaciones tienen excepciones específicas. Se debe revisar la posición del suelo respecto al terreno, no solo la denominación comercial de la planta.
NNUU, arts. 7.3.5 y 7.3.12–7.3.16; págs. 263 y 266–268.¿Una vivienda o varias?
No se obtiene el número de viviendas dividiendo los metros del local entre 40. Cada unidad necesita su propia distribución, fachada y condiciones de habitabilidad. También hay que comprobar el límite de viviendas del ámbito y el aparcamiento que corresponda.
NNUU, arts. 7.3.12.3 y 7.3.16.2.Restricciones de uso y protección
El Plan RESIDE incorpora restricciones en niveles C/D del APE 00.01 y en determinados ejes terciarios. Los establecimientos comerciales catalogados también requieren una comprobación específica. Un local que alcance las medidas generales puede seguir siendo incompatible por su ubicación o protección.
NNUU, arts. 7.3.12.1, 8.1.32.3 y 8.10.2.9; BOCM 22/09/2025.Proyecto, trámite y finalización
El título habilitante depende del alcance de la actuación y de sus afecciones. Debe determinarse si corresponde licencia o declaración responsable y qué documentación técnica y de ocupación procede. El cuestionario no sustituye el proyecto ni la comprobación municipal.
Sede del Ayuntamiento de Madrid: declaración responsable urbanística; revisión del caso concreto.Ver las fuentes oficiales y la versión consultada
Compendio municipal de 24/09/2025 y Plan RESIDE. Resumen orientativo; prevalecen las publicaciones oficiales y las condiciones particulares de la parcela.
- 01 · Ubicación
- 02 · Medidas
- 03 · El local
- 04 · Tu consulta
De la primera duda
a un proyecto con sentido.
En Hosteleate conectamos arquitectura, ingeniería y obra. Definimos contigo qué necesitas y qué parte del proceso quieres que asumamos.
- Estudiar la viabilidad
Ubicación, medidas, antecedentes y condiciones urbanísticas.
- Definir y tramitar el proyecto
Distribución, documentación técnica y procedimiento municipal.
- Ejecutar y finalizar
Coordinación de obra, instalaciones y documentación de cierre según el encargo.
Antes de dar el siguiente paso.
¿Todos los locales pueden convertirse en vivienda?
No. Primero debe ser admisible el uso residencial en esa ubicación. Después se revisan las condiciones del local y del edificio. Las medidas por sí solas no confirman la viabilidad.
¿Puedo obtener dos viviendas de un solo local?
Puede ser posible, pero cada unidad debe cumplir sus propias condiciones y las del planeamiento. Dividir la superficie total entre la superficie mínima no determina cuántas viviendas se pueden autorizar.
¿Y si mi municipio tiene información pendiente?
El directorio indica el alcance de cada ficha: referencias verificadas, revisión parcial o pendiente. Puedes completar la consulta en todos los casos. Revisaremos los puntos que falten sin trasladar automáticamente los requisitos de otra localidad.
¿Necesito planos o ser ya propietario?
Puedes consultarnos con medidas aproximadas o si estás valorando una compra. Indica los datos que conoces. El alcance y presupuesto de un estudio técnico se concretan después, según la documentación y las comprobaciones necesarias.
¿El resultado del cuestionario es un informe de viabilidad?
No. Es una orientación inicial basada en tus respuestas y en las referencias publicadas. La revisión profesional debe comprobar la parcela, la documentación, las medidas y las soluciones del proyecto.
Antes de decidir, hablemos de tu local.
Una dirección y tu idea son un buen comienzo.