De local a vivienda en Alcalá de Henares.

La ficha de cambio de uso indica presentar consulta previa, impreso y justificante de tasas por registro. Tras confirmar la posibilidad de convertir el local, se tramitan las autorizaciones de la reforma; antes de ocupar la vivienda se requiere la autorización de primera ocupación, que puede tramitarse mediante declaración responsable.

El art. 5.4.1 del Texto Refundido exige estar-cocina, baño completo y un dormitorio, y un mínimo de 40 m² útiles. Se excluyen del cómputo terrazas, balcones, miradores, tendederos y espacios con altura libre inferior a 1.90 m. Esta cifra debe contrastarse con el plan específico de la dirección.

El PGOU prohíbe viviendas en sótanos y piezas habitables cuyo suelo quede por debajo del terreno en contacto. Exige viviendas exteriores con huecos a calle, plaza o patio de manzana y un ancho libre frente a fachada de al menos la mitad de la altura definida respecto del muro opuesto. Se añaden las condiciones de patios y ventilación.

La web municipal remite al visor SIT para la documentación vigente completa de cada ámbito. El Plan Parcial 115-B recoge 36 m² en su art. 98, mientras el PGOU general recoge 40 m²; además, los planes de desarrollo contienen alturas particulares. Deben identificarse la parcela y su régimen aplicable antes de fijar mínimos, número de viviendas o dotaciones.

El art. 5.1.28 contiene alturas generales distintas por planta: 3,60 m en planta baja con posible acceso desde la calle, 3 m cuando el edificio sólo tiene dos plantas y 2,50 m en las restantes; también regula entreplantas. En la conversión de un local existente deben aplicarse el régimen del edificio, el planeamiento de su ámbito y el criterio municipal de prevalencia de normativa técnica aprobado en septiembre de 2024. Esta ficha no convierte 3,60 m en un descarte automático.

La condición de vivienda exterior debe justificarse junto con las luces rectas y dimensiones del patio. El art. 5.4.3 regula patios cerrados según la altura de los paramentos, con círculo mínimo de 3 m y condiciones adicionales según las piezas; los patios abiertos tienen su propio régimen. La fachada y los accesos se comprueban conforme a la ordenanza y al plan del ámbito: no se aplica una longitud única a todo el municipio.

El número admisible de viviendas depende de las condiciones de la zona y de su desarrollo. El art. 5.4.17 exige 1,5 plazas por vivienda, redondeadas al entero superior, expresamente en proyectos de edificios de nueva planta; permite situarlas a menos de 300 m con vinculación registral. No se aplica aquí ese estándar de forma automática a una conversión existente: debe contrastarse su régimen y los criterios municipales de aparcamiento.

Los inmuebles del casco requieren consulta con Disciplina y Licencias de Patrimonio Histórico. La corrección nº 2 de 2024 rectifica determinados planos y fichas de catálogo; la de 2026 afecta a la ficha de UE-2A. Estos acuerdos no reescriben los mínimos generales de superficie útil del art. 5.4.1, pero obligan a revisar la información específica del inmueble.

El acuerdo de 6 de septiembre de 2024 establece que el CTE y las normas supramunicipales sectoriales prevalecen sobre parámetros técnicos de carácter no urbanístico contenidos en el planeamiento. Distingue esos parámetros del régimen urbanístico de usos, edificabilidad, ocupación y altura máxima. Este criterio necesita aplicación al proyecto concreto y no fija por sí solo un nuevo mínimo único de altura libre.