ArquitecturaArquitectura para nuevas formas de habitar
De local a vivienda en Las Rozas de Madrid.
Descubre qué pide tu municipio y cuéntanos cómo es tu local. Te ayudamos a estudiar sus posibilidades antes de dar el siguiente paso.
Consulta las fuentes y el estado de revisión de cada municipio.
Cada municipio tiene sus reglas.
Empieza por la ubicación. Las condiciones generales y las de tu parcela deben estudiarse juntas.
Ver los 24 municipios incluidos
El estado indica el alcance de la información publicada, no la viabilidad de un local. Puedes consultar cualquier municipio del directorio.
Requisitos en Las Rozas de Madrid
Referencias verificadas · consulta 28/10/2026Referencias generales residenciales y trámites verificados. Comprobar la norma de zona, el planeamiento de la parcela y su eventual inclusión en los ámbitos afectados por la revisión del PGOU.
Suspensión por la revisión del PGOU
El acuerdo publicado el 06/04/2026 amplía por un año la suspensión en los ámbitos delimitados en la aprobación inicial de 2024. Fija un máximo de dos años desde el 09/12/2024, salvo aprobación provisional anterior. Las actuaciones compatibles con ambos planeamientos quedan excluidas. Hay que contrastar la parcela con el plano publicado y confirmar el estado del expediente al presentar la solicitud.
BOCM-20260406-58, apartados primero a tercero, p.282. BOCM-20241209-50, apartado cuarto y plano, pp.151–152.Programa y superficie
La vivienda mínima requiere al menos 36 m² útiles, con vestíbulo, cocina, estancia-comedor, aseo, dormitorio principal o dos sencillos y armario. Se añaden mínimos por pieza: estancia 12 m², estancia-comedor 14 m², estancia-comedor-cocina 20 m², cocina 6 m², dormitorio principal 12 m², doble 10 m², sencillo 6 m² y aseo 3 m². Cumplir el total no valida una distribución sin pasos o puertas adecuados.
PGOU, art. 4.3.3; títuloIV, páginasIV.12–IV.14 (PDF12–14). Guía municipal julio 2025, impresa 4/PDF5.Altura y exterior
La altura libre mínima de suelo a techo es 2,50 m. Las piezas habitables deben abrir a espacios o patios admitidos; al menos un hueco debe recaer a calle, espacio libre público, privado en contacto con vía pública, patio abierto a ella o patio de manzana. La fachada necesaria depende de esos huecos, del programa y de la ordenanza aplicable.
PGOU, arts. 4.3.1–4.3.4; títuloIV, PDF11–14. Guía municipal, PDF4–6.Luz, ventilación y plantas bajo rasante
Los huecos de iluminación y ventilación deben sumar al menos 1/6 de la superficie de planta del local; cada pieza habitable debe tener superficie practicable de al menos 1/12 de su superficie útil. Las cocinas requieren conductos independientes de evacuación de gases. No se admiten piezas habitables en sótano; en semisótano se excluyen las adscritas a residencial, salvo piezas de vivienda unifamiliar que cumplan el resto de condiciones.
PGOU, arts. 5.7.8 y 5.7.11; títuloV, PDF25 (páginaV.25). Guía municipal julio 2025, impresas 11–12/PDF12–13.Acceso y distribución
Deben resolverse los recorridos comunes y las exigencias de seguridad y accesibilidad. El aseo no puede acceder desde cocina o dormitorio; desde estancia requiere distribuidor con doble puerta, con excepción para aseos adicionales cuando existe uno de acceso independiente. La anchura mínima de pasillo residencial es 0,90 m, con estrechamientos puntuales regulados.
PGOU, arts. 4.3.3 y 4.3.6; títuloIV, PDF13–15; aplicación conjunta con normativa técnica vigente.Aparcamiento y número de viviendas
La regla general exige una plaza por cada 100 m² y, en todo caso, por vivienda; debe comprobarse también la norma zonal. El art. 5.8.21 contempla que el Ayuntamiento, previo informe técnico y en ciertos edificios existentes, pueda resolver una exención o una dotación fuera de la parcela. No es una exención automática del cambio de uso. Varias viviendas requieren además capacidad residencial y dotaciones del ámbito.
PGOU, art. 4.3.7, títuloIV, PDF15; art. 5.8.21, títuloV, PDF34–35.Licencia o declaración responsable
El catálogo incluye expresamente entre los actos sujetos a licencia los cambios que intensifican el uso aumentando el número de viviendas o locales en la misma superficie, o exigen dotaciones obligatorias; también la transformación de locales a viviendas que modifica elementos comunes. Para los casos restantes debe determinarse el título conforme al alcance completo de las obras.
Catálogo de Servicios de Urbanismo, Actuaciones que precisan Licencia, puntos 28 y 29; ordenanza publicada BOCM190, 11/08/2023.Vivienda protegida y otras modificaciones
El acuerdo publicado el 02/10/2026 regula supuestos especiales de vivienda protegida y no sustituye el régimen ordinario. La modificación definitiva de 2025 sobre Európolis y el art. 4.2.6 afecta un ámbito y usos industriales concretos. El nuevo PGOU está en revisión: su aprobación inicial no lo convierte en el planeamiento general definitivamente vigente.
BOCM-20261002-73; portal municipal de modificaciones; BOCM-20241209-50 y BOCM-20260406-58.Ver las fuentes oficiales y la versión consultada
PGOU1994: títulosIV yV diligenciados del portal municipal, contrastados con memoria residencial municipal de julio 2025. Revisión del nuevo PGOU aprobada inicialmente el 21/11/2024; ampliación de suspensión publicada el 06/04/2026. Consulta 28/10/2026. Resumen orientativo; prevalecen las publicaciones oficiales y las condiciones particulares de la parcela.
- PGOU1994: títuloIV, normas generales de usos ↗
- PGOU1994: títuloV, condiciones de edificación ↗
- Guía municipal de uso residencial, ordenanza zonal 2, julio 2025 ↗
- Ampliación 2026 de la suspensión de títulos urbanísticos ↗
- Aprobación inicial 2024 y plano de ámbitos afectados ↗
- Catálogo de Servicios de Urbanismo y reglas de licencia ↗
- Normas del PGOU y aviso municipal de suspensión ↗
- Modificaciones del PGOU ↗
- Nuevo PGOU: documentos en tramitación ↗
- Acuerdo municipal 2026 sobre vivienda protegida ↗
- 01 · Ubicación
- 02 · Medidas
- 03 · El local
- 04 · Tu consulta
De la primera duda
a un proyecto con sentido.
En Hosteleate conectamos arquitectura, ingeniería y obra. Definimos contigo qué necesitas y qué parte del proceso quieres que asumamos.
- Estudiar la viabilidad
Ubicación, medidas, antecedentes y condiciones urbanísticas.
- Definir y tramitar el proyecto
Distribución, documentación técnica y procedimiento municipal.
- Ejecutar y finalizar
Coordinación de obra, instalaciones y documentación de cierre según el encargo.
Antes de dar el siguiente paso.
¿Todos los locales pueden convertirse en vivienda?
No. Primero debe ser admisible el uso residencial en esa ubicación. Después se revisan las condiciones del local y del edificio. Las medidas por sí solas no confirman la viabilidad.
¿Puedo obtener dos viviendas de un solo local?
Puede ser posible, pero cada unidad debe cumplir sus propias condiciones y las del planeamiento. Dividir la superficie total entre la superficie mínima no determina cuántas viviendas se pueden autorizar.
¿Y si mi municipio tiene información pendiente?
El directorio indica el alcance de cada ficha: referencias verificadas, revisión parcial o pendiente. Puedes completar la consulta en todos los casos. Revisaremos los puntos que falten sin trasladar automáticamente los requisitos de otra localidad.
¿Necesito planos o ser ya propietario?
Puedes consultarnos con medidas aproximadas o si estás valorando una compra. Indica los datos que conoces. El alcance y presupuesto de un estudio técnico se concretan después, según la documentación y las comprobaciones necesarias.
¿El resultado del cuestionario es un informe de viabilidad?
No. Es una orientación inicial basada en tus respuestas y en las referencias publicadas. La revisión profesional debe comprobar la parcela, la documentación, las medidas y las soluciones del proyecto.
Antes de decidir, hablemos de tu local.
Una dirección y tu idea son un buen comienzo.